??4月广州一二手住宅成交均在“3月小阳春”的热度带动下保持向好态势,其中一手成交近9000宗创2019年月度成交纪录;二手方面,增城“来势汹汹”,成交体量进一步逼近番禺。

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??2019年4月(1-27日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4560宗,较3月同期(4485宗)环比微升1.7%,市场成交平稳向好。从4月各周成交量来看,周度成交量呈现稳步攀升。首周成交量仅为903宗,15周成交量升至1238宗,16周再进一步至1300宗左右。

??小研君认为,本月整体成交量稳中上升主要因为:一、信贷环境有所放松,贷款利率出现微幅下调,广州首套贷款利率相比春节前下跌1.5-2%左右。利率的下调能够有效降低客户置业成本,大大促进刚需买家入市热情升温,致使成交回升。二、目前楼市政策环境稳定,致使前段时间挤压的观望客户开始逐步入市,上门看房客增多,市场交投活跃度明显上涨。

??价格方面,本月二手住宅网签均价为26711元/㎡,环比微跌1.0%。

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??增城成交直逼番禺,黄埔排名超荔湾

??从各区成交情况来看,本月增城表现亮眼,成交急起直追,以823宗的成交量排名各区第二位,仅微微落后首位番禺(831宗)。小研君认为,楼价低洼、楼龄新、配套逐步完善等多方面因素加持,增城二手房源对刚需客有较强吸引力,市场需求不减。同时,由于不少开发商有意储备“弹药”迎战红五月,促使整体推货节奏相对缓慢,迫使部分客户分流至二手市场。

??另外,本月黄埔区同样表现亮眼,1-27日黄埔共成交230宗,环比上涨4.5%,成交占比达5.04%,成交排名超越荔湾(176宗)上升至第八位。

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??天河多板块成交活跃,白云低洼板块受青睐

??本月,天河区多个板块成交活跃,如后天河北板块、天河公园板块、东圃板块等,其成交均价分别为59052元/平、60622元/平、46859元/平。

??另外,本月白云区多个价格低洼的板块成交活跃,分别为机场路板块、罗冲围板块等,其成交均价分别为27282元/平、26279元/平。

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??根据监控显示,4月广州网签一手住宅成交量为8996宗,环比上涨21%。超越3月成为2019年成交新高;回顾近半年一手成交,本月同样为峰值,可见今年3、4月广州市场成交明显改善。

??但需要指出的是,统计周期内4月成交主要依赖3.26-3.31一周贡献成交,该时段累计成交3027宗单位,占4月总成交量的34%。相比之下,4.1-4.21累计成交4812宗单位,平均每周仅成交1604宗单位,比3月末大幅下滑47%。

??广州中原研究发展部认为,造成四月中下旬成交回落的原因主要有:

??一.清明节假期看房客返乡、外出,整体成交热度出现一定程度下降。

??二.4月新增供应集中在五一之前,月中供应量偏低,买家选购新货的空间收窄,尤其市场主流大盘,普遍集中在五一或五一前“抢跑”;

??三.部分买家认为五一期间楼盘将有让利促销活动,故推迟入市时间。

??成交情况:增城、南沙仍是主力,黄埔表现抢眼

??4月成交中心六区均迎来环比上升,升幅较大的区域荔湾、天河两区。其中荔湾成交面积达665宗,环比上涨26%,大幅抛离其他老城区。该区成交主要得益于茶滘、广钢、两大板块支持,其中茶滘板块的保利花海湾单盘成交97宗,占区域成交的15%,广钢板块包括中金茂府、保利碧桂园·公园大道在内的5个楼盘累计成交323宗,得益于近年供地增加,广钢南区新货入市,2019年荔湾有望迎来成交“大年”。

??天河则依靠兰亭盛荟一盘成交131宗支撑热度提升,据了解该盘3-4月期间多次推货,最新推出79㎡小户型单位,以低总价吸纳市场需求,备受市场关注。

??此外,本月黄埔区表现抢眼,得益于供应量增加,该区本月成交达11.28万㎡,环比增加17%,主要发力板块为知识城,该板块龙湖双珑原著、招商·雍景湾、时代天韵三盘累计535宗。据了解,知识城对天河、黄埔刚需上班族具有较强吸引力,从市场情况来看,今年春节过后知识城板块成交明显增加,除货量充足外,不少买家由于担心年底21号线贯通至天河将刺激知识城板块楼价上涨,因此加快入市步伐。

??外围区方面,南沙、增城两区累计成交4876宗,占全市总成交的54%,其一手主力地位“不可撼动”。

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??库存状况:供应持续低位影响消化周期,2019年以来首次回落

??本月消化周期回落至10.2个月,较上月下跌0.3个月,同时为2019年以来首次出现回落,除3-4月成交较2月提升外,整体月供应持续处于50-60万㎡/月“低位”亦是主要原因。

??从各区情况来看,天河、黄埔、从化本月得到的货量补充较多,消化周期较第一季度有所改善。其中天河从2月低点3个月提升至4.7个月?;破仪谥冻?、科学城、长岭居三大板块的加持下,消化周期提升至6.1个月,“缺货”现象有所缓解。

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??一手商办:需求持续放缓,供应高位补充

??3月多区旧盘受捧,拉升商业市场成交,市场也迎来“小阳春”。不过,此市场热度未能延续,4月商业市场纷纷回落。一手商铺、写字楼、公寓市场4月分别成交4.98万㎡、2.1万㎡、13.99万㎡,较3月分别下跌32%、13%、18%;其中,写字楼市场更是录得同比52%的跌幅,大部分区域尤其主力成交的外围四区环比纷纷下跌。

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??不过,延续3月供应升势,4月各物业市场新增货量继续走高。上个月摆脱零供应的公寓市场4月收获10.36万㎡新增,较3月上升60%;一手商铺、写字楼4月多个项目集中入市,分别供应3.03万㎡、10.37万㎡,两物业环比、同比皆大幅上升,其中写字楼更是一扫近期的供应低位走势。

??一手商铺、写字楼

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??2019年4月一手商铺市场成交4.98万㎡,较3月下跌32%,连续两个月下跌。本月多区成交下滑,中心区、外围区、增城从化整体分别成交0.67万㎡、3.03万㎡、1.28万㎡,仅外围区整体成交环比上扬13%,主要是南沙多盘社区铺成交贡献。中心区则未能延续上个月升势,本月中心各区成交平平,成交量皆低于0.3万㎡。

??不过4月一手商铺物业供应增多,其中大部分项目为外围区社区铺,新增项目13个,供应面积占比超过一半,主要是不少楼盘五一集中供应,其中包括商业。

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??本月整体商业市场无批量交易,主力需求来自外围社区铺,其中亚运城集中成交0.46万㎡,此外,其他个盘成交平平,成交量低于0.3万㎡。在此贡献下,本月社区铺占比较上个月上升14个百分点至77.6%,社区铺也占据成交榜前4。

??近期几无外部刺激,商业市场投资氛围较为平静,4月商铺物业需求仍未见起色,不过近2个月持续上升的新货补充,将为后续市场提供良好的支撑,预计五一传统楼市黄金周将带动市场不错的上升机遇。

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??一季度以来,一手写字楼需求持续低位,4月同样未有太大起色。本月市场仅收获2.1万㎡成交量,较上月下跌13%,连续3个月低走。中心区整体成交虽较3月录得52%升幅,但整体成交量仅0.6万㎡,各区成交量仍零星,新增供应稀缺仍是主要影响因素。值得一提的是,本月市场新增2个全新项目,其中海珠区琶洲板块的中岱广场项目入市4.02万㎡甲级写字楼。

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??外围区继续主力撑市,合计贡献1.29万㎡,占据62%高位,不过环比仍录得36%跌幅。四区皆有成交,成交量介于0.06-1万㎡,但各区皆环比下跌,跌幅在12%-81%;此外,本月从化个盘零星成交0.22万㎡。

??与上个月市场表现无太大差异,本月写字楼整体表现仍较一般,主力成交来自花都绿地空港国际中心项目,该项目本月批量成交近1万㎡,主要是5栋单独多层成交以及3、6两栋零星贡献。此外,本月无太多突出成交案例,整层交易案例也明显减少。

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??本月虽继续有新货补充,且中心区也突破较长时间的零供应,不过整体供应和可售量仍较稀缺,此外外围区供求同样收缩,市场旧盘表现平平,预计上述走势仍将延续。

??一手公寓

??4月再有5个项目新增供应1749套公寓项目,延续上个月的高位补充。其中,黄埔两全新项目金博商务中心、广州国际玩具城分别供应304套、228套公寓入市,其余为旧盘加推,中心区天河尚塬颐都汇项目加推405套平层公寓入市。值得注意的是,本月全部新增项目个人都可购买。

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??目前商服物业市场政策环境较为稳定,而1219新政对相应项目个人购买力的释放,持续支撑公寓物业需求。4月公寓市场有所下滑,共成交2508套13.99万㎡,成交面积环比下跌18%,但整体仍保持不错的市场需求,全市多区需求回落,不过也有四区录得升势。

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??外围四区持续受捧,本月共计成交1909套,但环比下跌25%,仅南沙保持连续上升势头,该区共计成交669套高居本月各区之首,多个盘加推受捧撑市。其他三区则录得3%-64%的跌幅,其中黄埔领跌,仅成交303套;番禺、花都两区继续依靠个盘批量成交,仍收获超400套成交。

??中心区4月整体成交514套,较3月上升22%,天河区依靠多个项目贡献226套,重新占据中心区撑市主力位置,荔湾区在单个项目支撑下继续保持超200套的市场需求。增城从化共计网签85套,环比上升23%,近期保持不错的升势。

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??4月热销TOP10共成交1426套,较上个月下跌24%,占全市的57%,其中8个来自外围。成交量破百套项目也减少1个,花都绿地空港国际中心继续高居榜首,本月收获363套批量成交,环比微幅下跌23%,包括多栋单层成交;番禺万博粤海广场集中网签208套紧随其后,不过大部分来自此前成交延后网签。本月南沙多个项目继续批量网签,中交汇通中心、越秀国际总部广场均录得超150套成交,此外星恒公馆、南沙珠江湾两项目也分别收获92套、86套成交量,近期南沙公寓迎来供求高位。

??此外,黄埔新盘佳兆业城市广场本月收获83套成交,该项目整体均价1.8万/㎡,复式均价2.8万/㎡;本月中心区荔湾中?;ㄍ逡己?、天河天健汇近期推新受到市场关注,本月收获集中网签116套、74套,中心区较为成熟居住氛围、产业布局以及配套,都是吸引投资者的重要因素。

??本月成交虽再度回落,但整体需求得以保持,多个近期入市项目推新也受到市场关注,加之不少旧盘持续平稳成交,也说明1219新政的利好刺激延续,个人买家需求仍在持续释放。此外,市场供应继续收获补充,本月全部项目个人都可购买,预计近期市场势头有望保持。

??注:本文数据月度统计周期,如无特别说明,均按“阳光家缘”统计口径,即上月26日至次月25日